ผนังทึบ ช่องเปิด ระเบียง
ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน :
กฎหมายอาคารควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน
ตอนที่ 6
เจ้าของบ้านหลายท่านอาจเคยสงสัยว่า
ผนังที่มีประตู-หน้าต่าง หรืออิฐบล็อกแก้ว หรือระเบียงบ้านของเราด้านที่ติดกับแนวเขตที่ดินผู้อื่น
จะต้องห่างจากแนวเขตที่ดินเท่าใด และยิ่งสงสัยมากขึ้น
เมื่อเห็นข้างบ้านที่กำลังก่อสร้างผนังมีประตูหน้าต่าง
หรือทำเป็นระเบียงอยู่ใกล้เขตที่ดินบ้านเรา บางครั้งก็มีผนังชิดเขตที่ดินของเราเลย
แล้วปัจจุบันมีกฎหมายกำหนดให้ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน
จะต้องถอยร่นช่องเปิด (ขอเรียก ประตู หน้าต่าง ช่องแสง ช่องระบายอากาศ รวมๆ ว่า
ช่องเปิด) ให้ห่างจากแนวเขตที่ดินที่ขออนุญาตก่อสร้างกี่เมตร
หากทำเป็นผนังทึบโดยไม่มีช่องเปิด จะก่อสร้างให้ชิดเขตที่ดินเลยได้หรือไม่
หรือต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินเท่าใด
กฎหมายควบคุมอาคาร
นอกจากกำหนดให้อาคารมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินด้านที่ติดหรือประชิดกับถนนหรือแหล่งน้ำสาธารณะแล้ว
ยังได้กำหนดให้ผนังอาคาร ช่องเปิดหรือระเบียง
ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินด้านอื่นๆ ด้วย ระยะห่างจากแนวเขตที่ดินนี้
ใช้บังคับกับทุกอาคารที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลง
ระยะห่างจากแนวเขตที่ดินจะห่างมากหรือน้อยเพียงใด
ถูกกำหนดให้ขึ้นอยู่กับความสูงของบ้านหรืออาคารที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลง
และขึ้นอยู่กับว่าผนังด้านนั้นเป็นผนังทึบ หรือมีช่องเปิดที่ผนัง
หรือมีการทำเป็นระเบียงออกมาใช้งาน หรือไม่
ก่อนจะถึงรายละเอียดของข้อกำหนด
เบื้องต้นท่านเจ้าของบ้านพึงทราบไว้ว่า “อิฐบล็อกแก้ว” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร
ถือเป็น “ช่องแสง” หรือ
“ช่องเปิด” เพราะแม้นว่าอากาศจะผ่านไม่ได้แต่แสงส่องผ่านได้
จึงไม่ถือเป็นผนังทึบอย่างที่หลายคนเข้าใจ ดังนั้นอิฐบล็อกแก้วก็จะต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินเป็นไปตามข้อกำหนดเหมือนช่องเปิดหรือระเบียง
ข้อกำหนดเรื่องระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน
มีกำหนดไว้ทั้งในกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ซึ่งบังคับใช้ทั้งประเทศ
และกำหนดในข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ซึ่งบังคับใช้กับอาคารก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารในเขตกรุงเทพมหานคร
(เพิ่มเติมจากกฎกระทรวง) ดังนี้
กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 50
กำหนดไว้ว่า “ผนังของอาคารที่มีหน้าต่าง ประตู
ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียงของอาคารต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน ดังนี้
(1)
อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า
2 เมตร
(2)
อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร
ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร
ผนังของอาคารที่อยู่ห่างเขตที่ดินน้อยกว่าตามที่กำหนดไว้ใน (1) หรือ (2)
ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร
เว้นแต่จะก่อสร้างชิดเขตที่ดินและอาคารดังกล่าวจะก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 15 เมตร
ผนังของอาคารที่อยู่ชิดเขตที่ดิน หรือห่างจากเขตที่ดินน้อยกว่าที่ระบุไว้ใน (1)
หรือ (2) ต้องก่อสร้างเป็นผนังทึบ และดาดฟ้าของอาคารด้านนั้นให้ทำผนังทึบสูง
จากดาดฟ้าไม่น้อยกว่า 1.80 เมตร
ในกรณีก่อสร้างชิดเขตที่ดินต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้นด้วย”
ระยะห่างของผนังที่มีช่องเปิดหรือระเบียง
สำหรับอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องห่างไม่น้อยกว่า 2 เมตรจากแนวเขตที่ดิน
ระยะห่างของผนังที่มีช่องเปิดหรือระเบียง
สำหรับอาคารสูงเกิน 9 เมตร ต้องห่างไม่น้อยกว่า 3 เมตรจากแนวเขตที่ดิน
ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ข้อ 54 กำหนดไว้ว่า “อาคารด้านชิดที่ดินเอกชน
ช่องเปิด ประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือริมระเบียงสำหรับชั้น 2
ลงมาหรือสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร
และสำหรับชั้น 3 ขึ้นไปหรือสูงเกิน 9 เมตร ต้องห่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร”
ระยะห่างของช่องเปิดหรือระเบียงจากแนวเขตที่ดิน
เฉพาะอาคารในเขตกรุงเทพฯ
*** ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ.
2544 ข้อ 56 กำหนดไว้ว่า “บ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน
300 ตารางเมตร ให้ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิด (คือ ผนังทึบ)
สามารถสร้างห่างเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร ถ้าห่างน้อยกว่า 50 เซนติเมตร
ต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินด้านนั้นด้วย”
แม้ทั้งกฎกระทรวงและข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครจะเขียนในเรื่องเดียวกัน
แต่ถ้าอ่านและดูรูปประกอบจะเห็นว่ามีข้อความต่างกัน และแนวทางปฏิบัติก็ต่างกัน
ซึ่งท่านเจ้าของบ้านควรต้องทราบจะได้ปฏิบัติได้ถูกต้อง
โดยกรณีบ้านที่สร้างอยู่ในต่างจังหวัดให้ยึดตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543)
แต่หากเป็นบ้านที่สร้างในเขตกรุงเทพมหานคร จะต้องยึดตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร
เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 เป็นหลัก (และก็ต้องดูกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ประกอบด้วย
อย่างที่เขียนไว้ข้างต้นว่า กฎกระทรวงนั้นมีการบังคับใช้ทั้งประเทศ ในกรุงเทพฯ
จึงต้องปฏิบัติตาม)
ขอเขียนสรุปเป็นบ้านที่สร้างในต่างจังหวัดกับบ้านที่สร้างในเขตกรุงเทพฯ
เรื่องระยะร่นของผนังทึบ ผนังที่มีช่องเปิด หรือระเบียง ดังนี้
สำหรับบ้านที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงในต่างจังหวัด
- ผนังที่มีช่องเปิด
ระยะห่างที่กำหนดในกฎกระทรวงนั้นจะเป็นระยะห่างของ
ผนังทั้งผนังกับแนวเขตที่ดิน
ไม่ใช่คิดเพียงเฉพาะช่องเปิด (แล้วเข้าใจว่าตรงไหนของผนังที่เป็นผนังทึบจะห่างน้อยกว่าที่กำหนดได้)
และระยะห่าง 2 เมตรหรือ 3 เมตร จะเป็นไป
ตามความสูงของอาคารทั้งหลัง ไม่ใช่ความสูงของช่องเปิด
- ระเบียง
แม้กฎกระทรวงไม่ได้กำหนดว่าคือตรงไหนของระเบียง
แต่เป็นที่เข้าใจได้ว่าในทางปฏิบัติจะถือเอาริมนอกสุดของระเบียงเป็นแนววัดระยะห่างจากเขตที่ดิน
- ผนังทึบ
จะต้องอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร
ถ้าจะทำผนังทึบชิดเขตที่ดิน อาคารดังกล่าวจะต้องสูงไม่เกิน 15 เมตร
และต้องให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงเซ็นเอกสารยินยอมให้สร้างชิดเขตที่ดินของเขาได้
สำหรับบ้านที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงในเขตกรุงเทพฯ
- ผนังที่มีช่องเปิด
ระยะห่างจากแนวเขตที่ดินที่กำหนดจะเป็นระยะห่างของ ช่องเปิดกับแนวเขตที่ดิน
(หมายความว่า ในแนวปฏิบัติยอมให้ส่วนอื่นของผนังที่เป็นผนังทึบด้านนั้น
สามารถมีระยะห่างน้อยกว่าที่กำหนดได้ ถ้าไม่ผิดเงื่อนไขเรื่องอื่น เช่น
เรื่องที่ว่างโดยรอบอาคาร) และระยะห่าง 2 เมตรหรือ 3 เมตร จะเป็นไป
ตามความสูงของช่องเปิด ไม่เหมือนกรณีที่กำหนดในกฎกระทรวง
- ระเบียง
เขียนระบุไว้ชัดเจนว่าใช้แนวริมระเบียง เป็นแนววัดระยะห่างจากเขตที่ดิน
-
ผนังทึบ จะห่างจากแนวเขตที่ดินน้อยกว่า 1 เมตร ได้
เฉพาะบ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร และถ้าผนังทึบนั้นห่างน้อยกว่า
50 เซนติเมตร ต้องได้รับความยินยอมเป็นเอกสารจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้วย
คมกฤช
ชูเกียรติมั่น
ผู้อำนวยการสถาบันสถาปนิกสยาม
สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น