ตอนที่ 3 : การก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน
ต้องเว้นให้มี “ที่ว่าง” ตามกฎหมายกำหนด
เรื่องสำคัญที่ท่านเจ้าของบ้านควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน คือ
กฎหมายควบคุมอาคารมีข้อกำหนดให้ที่ดินที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารทุกประเภทต้องเว้นให้มี
“ที่ว่าง” หรือก็คือ
การห้ามก่อสร้างอาคารจนเต็มที่ดินทั้งแปลงที่ขออนุญาตนั่นเอง คำว่า “ที่ว่าง”
ท่านเจ้าของบ้านอาจนึกเอาเองว่า หมายถึงพื้นที่อย่างนั้น อย่างนี้
แต่ความหมายที่ท่านคิดนั้นอาจจะไม่ตรงกับ “ที่ว่าง” ตามที่กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดก็ได้
ดังนั้นสิ่งที่ท่านเจ้าของบ้านควรรู้ต่อมา ก็คือ “ที่ว่าง”
ตามกฎหมายนั้นมีความหมายเช่นใด
กฎหมายควบคุมอาคารกำหนด
“ที่ว่าง” หมายถึง
“พื้นที่อันปราศจากหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม
ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวอาจจะจัดให้เป็น บ่อน้ำ สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่พักมูลฝอย
ที่พักรวมมูลฝอย หรือที่จอดรถ ที่อยู่ภายนอกอาคารก็ได้
และให้หมายความรวมถึงพื้นที่ของสิ่งก่อสร้าง
หรืออาคารที่สูงจากระดับพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร
และไม่มีหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุมเหนือระดับนั้น” ท่านจะเห็นได้ว่า
แม้เว้นพื้นที่ดินให้ไม่มีสิ่งก่อสร้างหรือหลังคาคลุม
เป็นพื้นที่โล่งเห็นท้องฟ้าแล้วก็ตาม แต่หากระดับความสูงของพื้นที่นั้นมีการก่อสร้างที่สูงเกิน
1.20 เมตร ก็จะไม่ถือเป็น “ที่ว่าง” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร
เช่น ทำทางเดินด้านข้างระหว่างตัวบ้านกับรั้วบ้าน มีระดับพื้นทางเดินสูง 1.50 เมตร
แม้ทางเดินนั้นจะไม่มีหลังคาคลุม ก็ไม่ถือเป็น “ที่ว่าง”
ตามกฎหมายควบคุมอาคารแต่อย่างใด
กฎหมายควบคุมอาคารยังได้กำหนดสัดส่วนพื้นที่และระยะของ
“ที่ว่าง” ไว้ด้วยว่า
การก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารทุกอาคารนั้น จะต้องเว้นเป็น “ที่ว่าง”
มากน้อยเพียงใด มีระยะเท่าใด
โดยกำหนดสัดส่วนพื้นที่และระยะของที่ว่าง แตกต่างกันไปตามประเภทของอาคาร
ตามขนาดและตำแหน่งของอาคารที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลง
มีข้อกำหนดด้วยกันหลายข้อ แต่เพื่อให้ง่ายสำหรับเจ้าของบ้าน ท่านอาจจำเพียง 3
ประเด็นเบื้องต้นก่อนเท่านั้นว่า
อาคารทุกหลังที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงถูกกำหนดให้ต้องเว้นที่ดินให้มีที่ว่าง
ดังนี้
ประเด็นแรก : ที่ดินแปลงที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลง ต้องเว้นที่ดินเป็น
“ที่ว่าง” ให้มีปริมาณ
(พื้นที่) ไม่น้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด จะเรียกเป็น
พื้นที่ที่ว่างขั้นต่ำที่ต้องมีก็ได้ โดยกรณีก่อสร้างอาคารอยู่อาศัย เช่น บ้าน,
คอนโดมีเนียม (อาคารชุด), อพาร์ตเม้นท์ (อาคารอยู่อาศัยรวม)
จะต้องมีปริมาณที่ว่างขั้นต่ำไม่น้อยกว่าร้อยละ 30
ของพื้นที่ชั้นหนึ่งชั้นใดที่มากที่สุดของอาคาร แต่หากเป็นที่ดินในกรุงเทพฯ
สัดส่วนร้อยละ 30 ของที่ว่างนี้จะคิดเทียบกับพื้นที่ดินที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง
ตัวอย่างเช่น หากมีที่ดิน 50 ตารางวา หรือเท่ากับ 200 ตารางเมตร
แล้วสร้างบ้าน 2 ชั้น พื้นที่ชั้นล่างเท่ากับ 100 ตารางเมตร พื้นที่ชั้นบนเท่ากับ
80 ตารางเมตร กรณีที่สร้างบ้านหลังนี้ที่ต่างจังหวัด
จะต้องเว้นให้มีที่ว่างเท่ากับ 30 ตารางเมตร (100 x 30%
ของพื้นที่ชั้นที่มากที่สุด ซึ่งคือชั้นล่าง) แต่หากสร้างบ้านหลังนี้ในกรุงเทพฯ
จะต้องเว้นให้มีที่ว่างเท่ากับ 60 ตารางเมตร(200 x 30%
ของขนาดที่ดิน) สำหรับอาคารอื่นที่ไม่ใช่อาคารอยู่อาศัย
สัดส่วนของปริมาณที่ว่างขั้นต่ำจะถูกกำหนดให้ต้องมีไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 เท่านั้น
ประเด็นที่สอง : ตัวบ้านที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลง
ในแต่ละด้าน (ด้านหน้า, ด้านหลัง, ด้านข้างทั้งซ้ายและขวา)
จะถูกกำหนดให้ต้องมีระยะของ “ที่ว่าง” แต่ละด้านแตกต่างกันไปตามประเภทอาคาร
ตามตำแหน่งที่ตั้งอาคาร เช่น บ้านประเภทห้องแถว ตึกแถว จะแตกต่างจากบ้านแฝด
และแตกต่างไปจากบ้านเดี่ยว และบางกรณีระยะของ “ที่ว่าง”
จะถูกกำหนดให้มีทุกด้าน โดยกำหนดเป็น “ที่ว่างโดยรอบอาคาร”
นอกจากนั้นหากอาคารไม่ได้อยู่ริมถนนสาธารณะและมีความสูง (จำนวนชั้น)
แตกต่างกัน ก็อาจจะมีข้อกำหนดให้ต้องเว้น “ที่ว่าง” ด้านหน้าให้มีระยะแตกต่างกันไปด้วยเช่นกัน ตัวอย่างเช่น
บ้านหรืออาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ตั้งแต่ 300
ตารางเมตรขึ้นไป หากมีความสูงไม่เกิน 15 เมตร
ต้องเว้นให้มีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 เมตร แต่หากมีความสูงเกิน 15 เมตร
ต้องเว้นให้มีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร สำหรับบ้านพักอาศัยมีพื้นที่ไม่เกิน
300 ตารางเมตร ให้ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิดสามารถสร้างห่างเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1
เมตร ถ้าห่างเขตที่ดินน้อยกว่า 50 ซม.
ต้องได้รับหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินด้านนั้นด้วย
จากตัวอย่างข้างต้น
ท่านเจ้าของบ้านพึงทราบไว้ว่า
การคิดปริมาณที่ว่างขั้นต่ำและระยะของที่ว่างแต่ละด้านของบ้านในกรุงเทพฯ
จะมีความแตกต่างและเพิ่มเติมไปจากบ้านที่ก่อสร้างในต่างจังหวัด
แม้ว่าบ้านที่สร้างจะเหมือนกันและสร้างบนที่ดินเท่าๆ กันก็ตาม
ประเด็นที่สาม :
นอกเหนือจากกฎหมายควบคุมอาคารแล้ว เรื่อง “ที่ว่าง” ยังมีกำหนดไว้ในกฎหมายอื่นที่ต้องปฏิบัติตามด้วย
เช่น กฎหมายผังเมือง โดยเฉพาะบ้านที่สร้างในเขตกรุงเทพฯ
ต้องดูข้อกำหนดเรื่องที่ว่างในกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.
2556 ซึ่งมีความแตกต่างกันไปตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน
และมีการคำนวณพื้นที่ต่างไปจากกฎหมายควบคุมอาคาร
ท่านเจ้าของบ้านพึงระลึกว่า การที่กฎหมายกำหนดให้ต้องมี “ที่ว่าง”
ก็เพื่อให้บ้านหรืออาคารแต่ละหลังที่ก่อสร้างนั้น
มีสภาวะแวดล้อมที่ดี มีความปลอดภัยทั้งเรื่องการก่อสร้าง หรืออัคคีภัย
และช่วยลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นระหว่างบ้านต่างเจ้าของที่อยู่ติดกัน
เรื่องที่ว่างยังมีข้อปลีกย่อยอีกมากพอควร
และเกี่ยวพันไปถึงเรื่องระยะร่น-ระยะห่างของอาคาร จะนำมาเขียนให้ทราบในคราวต่อๆ ไป
คมกฤช
ชูเกียรติมั่น
ผู้อำนวยการสถาบันสถาปนิกสยาม สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น