ตอนที่ 4 : ก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน
ต้องมีระยะร่น
นอกเหนือจากการต้องเว้นให้มีที่ว่างสำหรับอาคารทุกหลังที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงแล้ว
กฎหมายควบคุมอาคารยังมีข้อกำหนดให้อาคารทุกประเภทต้อง “ร่นแนวอาคาร”
จากแนวเขตที่ระบุไว้ ไม่ว่าจะเป็นการต้องร่นแนวอาคารจากเขตถนนสาธารณะ
หรือร่นจากเขตทางน้ำสาธารณะ บางข้อกำหนดให้ “ผนังหรือระเบียงต้องห่าง”
จากแนวเขตที่ดิน หรือต้องห่างจากผนังอาคารของผู้อื่นที่อยู่ข้างเคียง
หรือต้องห่างจากผนังหรือระเบียงอาคารอื่นที่อยู่ในที่ดินเจ้าของเดียวกัน
หลายคนเรียกข้อกำหนดนี้ว่า “ระยะร่น” และ
“ระยะห่าง” ของอาคาร
ก่อนดูในรายละเอียดของระยะร่น
ท่านเจ้าของบ้านควรต้องทราบแนวปฏิบัติของเจ้าหน้าที่เกี่ยวกับการร่นแนวอาคาร
เพราะกฎหมายกำหนดให้ต้อง “ร่นแนวอาคาร” แต่ไม่ได้เขียนให้ชัดว่า
“แนวอาคาร” ที่ว่านั้นหมายถึงแนวไหนของตัวอาคาร
หากไม่ใช่ข้อกำหนดที่ระบุชัดว่าเป็นผนังหรือระเบียง หลายคนเลยอาจคิดว่า
แนวอาคารอาจหมายถึง แนวชายคา แนวกันสาด หรือแนวใดๆของอาคารยื่นออกไปมากที่สุด
ปัจจุบันแนวทางปฏิบัติของเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นโดยทั่วไปแล้ว จะพิจารณา “แนวอาคาร”
โดยถือเอาแนวผนังอาคาร หรือแนวเสาของอาคารที่อยู่ริมด้านนอกสุด
แต่จะไม่รวมถึงกันสาด ชายคา หรือหลังคา (อ้างอิงจากหนังสือตอบข้อหารือของกรมโยธาธิการและผังเมือง
ที่ มท.0710/10880 และที่ มท.0710/13604)
โดยระยะร่นทั้งหลายก็ให้วัดจากแนวเขตที่กฎหมายกำหนด เช่น
กึ่งกลางถนนสาธารณะไปจนถึงผนังอาคารหรือเสาที่อยู่ริมนอกสุดของอาคารที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงนั่นเอง
อย่างไรก็ตามเนื่องจากเป็นเพียงแนวปฏิบัติ
ดังนั้นในอนาคตก็อาจมีแนวปฏิบัติที่แตกต่างออกไป
ระยะร่นอาคารจากแนวเขตที่กฎหมายกำหนดที่สำคัญ
คือ ระยะร่นจากถนนสาธารณะ เนื่องเพราะถนนเป็นที่สาธารณะ
ซึ่งอาคารส่วนใหญ่มักจะก่อสร้างใกล้ถนน และต้องก่อสร้างไม่ให้ส่วนใดของอาคารล้ำเข้าไปในที่สาธารณะ
เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นกรณีไป
ระยะร่นจากถนนสาธารณะ
กฎหมายกำหนดให้อาคารทุกประเภทที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงต้องมีระยะร่นจากถนนสาธารณะ
โดยระยะที่ต้องร่นแนวอาคารขึ้นกับว่าถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้นั้นมีความกว้างเท่าใด
และขึ้นกับว่าอาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงนั้นเป็นอาคารประเภทใด
โดยกฎหมายเขียนเรื่องนี้อยู่ในข้อเดียวกัน แต่เขียนเป็นสองวรรค
(แต่ละวรรคก็คือแต่ละย่อหน้านั่นเอง เพียงแต่กฎหมายในระดับรอง
เช่นกฎกระทรวงหรือข้อบัญญัติ ใช้คำเรียกว่า “วรรค”
ในที่นี้จึงขอเขียนคำว่าวรรคนำหน้าเพื่อให้อ้างอิงได้)
วรรคแรก ถนนสาธารณะที่มีความกว้างเขตทางน้อยกว่า
6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 3 เมตร
กรณีนี้ไม่ได้ระบุประเภทอาคารจึงบังคับใช้กับทุกอาคาร
รูปแสดงระยะร่นของแนวอาคารจากถนนสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า
6 เมตร
วรรคสอง สำหรับอาคารที่สูงเกิน 2 ชั้นหรือเกิน 8 เมตร ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว
อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้าย
หรือคลังสินค้า ที่ก่อสร้างสร้างใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างต่างๆ
ให้มีระยะร่นดังนี้
1. ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร
ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร
รูปแสดงระยะร่นของแนวอาคารจากถนนสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า
10 เมตร ยกเว้นบ้านพักอาศัยสูงไม่เกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร (สำหรับกรุงเทพมหานครยกเว้นบ้านพักอาศัยสูงไม่เกิด
3 ชั้น 10 เมตร และมีพื้นที่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร)
2.
ถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร
ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 1 ใน 10
ของความกว้างของเขตถนนนั้นๆ เช่น ถ้าถนนกว้าง 12 เมตร
แนวอาคารต้องร่นห่างจากเขตถนนเท่ากับ 1.20 เมตร
รูปแสดงระยะร่นของแนวอาคารจากถนนสาธารณะที่กว้างตั้งแต่
10 เมตร ขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร
3. ถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 20
เมตรขึ้นไป ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 2 เมตร
รูปแสดงระยะร่นของแนวอาคารจากถนนสาธารณะที่กว้างมากกว่า
20 เมตร ขึ้นไป
หลายคนอ่านแล้วอาจคิดต่อว่า ในวรรคสอง (1)
กำหนดความกว้างของถนนสาธารณะว่ากว้างน้อยกว่า 10 เมตร แปลว่า ถ้าถนนกว้างเพียง 4
เมตร จะเข้าเกณฑ์ทั้งวรรคแรกและวรรคสอง (1) แล้วจะใช้ระยะร่นตามวรรคไหน
เพราะวรรคแรกให้ร่นเพียง 3 เมตรแต่วรรคสอง (1) ให้ร่นถึง 6 เมตร
แต่ให้สังเกตว่าในวรรคสองนั้นมีกำหนดประเภทของอาคารไว้ด้วย
หมายความว่าอาคารตามที่ระบุเท่านั้นจึงใช้ตัวเลขระยะร่นตามวรรคสอง (1)
นอกจากนั้นจึงให้ใช้ตัวเลขระยะร่นตามวรรคแรก ซึ่งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดก็มีระบุไว้แตกต่างกัน
ดังนั้น
ถ้าสร้างบ้านใกล้ถนนสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า 6 เมตร
จะใช้ระยะร่นตามวรรคแรกก็ต่อเมื่อ บ้านนั้นสูงไม่เกิน 2 ชั้นหรือไม่เกิน 8 เมตร
กรณีสร้างอยู่ต่างจังหวัด แต่หากเป็นบ้านที่สร้างในกรุงเทพฯ
จะต้องเป็นบ้านที่สูงไม่เกิน 3 ชั้นหรือไม่เกิน 10 เมตร และพื้นที่ไม่เกิน 1,000
ตารางเมตร โดยบ้านที่สร้างนั้นต้องไม่ใช่ห้องแถว ตึกแถวหรือบ้านแถว
นอกเหนือจากนี้ต้องใช้ตัวเลขระยะร่นตามวรรคสอง (1)
ตัวอย่างเช่น ถ้าก่อสร้างบ้านพักอาศัยสูง 4
ชั้นใกล้กับถนนสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า 6 เมตร
จะต้องร่นแนวอาคารจากกึ่งกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร
ประเด็นสำคัญที่ท่านเจ้าของบ้านต้องทราบไว้ คือ
หากท่านหรือใครก็ตามเป็นเจ้าของที่ดินในต่างจังหวัด
แล้วยินยอมให้คนทั่วไปใช้ที่ดินนั้นเป็นทางผ่าน โดยจะเก็บค่าผ่านทางหรือไม่ก็ตาม
กฎหมายควบคุมอาคารจะถือว่าที่ดินนั้นเข้าข่ายเป็น “ถนนสาธารณะ”
ทันที เมื่อเป็นถนนสาธารณะ
อาคารที่สร้างใกล้กับที่ดินที่ยอมให้คนทั่วไปผ่านนั้น
ก็ต้องก่อสร้างให้มีระยะร่นเช่นเดียวกับที่ต้องร่นจากถนนสาธารณะ
สำหรับในเขตกรุงเทพฯ ที่ดินที่ยินยอมให้คนทั่วไปใช้เป็นทางผ่าน หากมีความยาวไม่เกิน
500 เมตรหรือมีการปักป้ายหวงห้ามกรรมสิทธิ์ไว้ จะถือว่าเป็น “ทางส่วนบุคคล”
ไม่ถือเป็นถนนสาธารณะ
แต่หากไม่เข้าสองเงื่อนไขนี้จะเข้าข่ายเป็นถนนสาธารณะตามกฎหมายควบคุมอาคารและก็จะต้องมีระยะร่นเช่นกัน
เรื่องระยะร่นหรือระยะห่างอาคารนั้นมีข้อกำหนดอยู่ค่อนข้างมาก จะค่อยๆ
นำแต่ละกรณีมาเขียนให้ทราบต่อไป
หมายเหตุ :
ท่านที่ต้องการอ้างอิงข้อกฎหมายในเรื่องระยะร่นจากถนนสาธารณะ
หากเป็นที่ดินในต่างจังหวัดให้ดูกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 41
หากเป็นที่ดินในกรุงเทพฯ ให้ดูข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ.
2544 ข้อ 50
คมกฤช
ชูเกียรติมั่น
ผู้อำนวยการสถาบันสถาปนิกสยาม
สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น